Covenants – wichtiger denn je

Beim laufenden Monitoring von Finanzierungen gewinnen Covenants aktuell wieder deutlich an Bedeutung. Finanzierungsgeber sind in der derzeitigen Marktlage gezwungen, Finanzierungen deutlich strenger zu prüfen, gewähren sie vorsichtiger und überwachen ihre Engagements zunehmend strenger.

Covenants, zu Deutsch Nebenabreden in Kreditverträgen, regeln zusätzliche Verpflichtungen eines Darlehensnehmers gegenüber dem Darlehensgeber.

Was bei einem Bruch dieser vereinbarten Verpflichtungen passiert, ist im jeweiligen Darlehensvertrag geregelt. Infrage kommen diverse Maßnahmen, die von einem Covenant-Waiver (Bruch wird vom Finanzierer genehmigt) über Konditionsanpassungen (in der Regel eine Erhöhung der Kreditmarge und damit des Zinses) bis hin zum Kündigungsrecht des Finanzierers reichen können. Oft werden einem Kreditnehmer gewisse Zeiträume zur eigenständigen Heilung des Covenantbruches eingeräumt – etwa durch Nachvermietung in einer bestimmten Zeit.

In den vergangenen Jahren wurden Covenants allerdings zunehmend seltener vereinbart. Im Regelfall wurden sie zudem so weich formuliert, dass Covenantbrüche eher unwahrscheinlich waren. In einem sich stark positiv entwickelnden Marktumfeld von steigenden Mieten und Verkehrswerten war das auch in den seltensten Fällen ein direktes Problem. Denn steigende Mieten entlasteten zunehmend Debt Service Coverage Ratio (DSCR)- bzw. Interest Coverage Ratio (ICR)-Covenants, die steigenden Marktwerte sorgten für Entspannung etwa bei Loan-to-Value (LTV)-Covenants.

Kam es dennoch zu einem Covenantbruch, wurde in der Regel rasch eine einvernehmliche Lösung mit dem Kreditnehmer herbeigeführt, bei der es sich nicht selten um folgenlose Covenant-Waiver handelte.


Covenants werden (wieder) zu einem wesentlichen Bestandteil von Finanzierungsverträgen

In den vergangenen Monaten beobachten wir allerdings eine sich deutlich ändernde Verhaltensweise der meisten Finanzierer:

Einerseits werden Covenants in neuen Finanzierungsverträgen nahezu ausnahmslos und mit deutlich strengeren Schwellenwerten vereinbart. Verträge ganz ohne solche Klauseln sind mittlerweile im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung nur noch schwer zu finden.

Andererseits werden auch Brüche bestehender Vereinbarungen nunmehr zunehmend streng geprüft. Aktuell häufen sich etwa die Fälle, in denen LTV-Covenants aufgrund einbrechender Bewertungen gerissen werden. Auch Ertragscovenants werden zunehmend häufiger unterschritten, da Mieterpleiten und Nachvermietungsprobleme sich mehren.

Für den Kreditnehmer bedeutet dies im Regelfall ernstzunehmende Schwierigkeiten. Neben den Verlusten aus Bewertungen und Mietrückgängen drohen Margenerhöhungen auf Finanzierungen, die neben den aktuell hohen Zinsen die Liquidität deutlich zusätzlich belasten – es kann ein negativer Cashflow drohen.

Noch problematischer wird es allerdings, wenn ein Finanzierer von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Denn dann muss schnell eine Ersatzfinanzierung her, allerdings zu einem Zeitpunkt, zudem sich die wirtschaftlichen Eckdaten der Immobilie bereits verschlechtert haben. Wenn eine solche Finanzierung zu bekommen ist, dann wird sie in der Regel deutlich niedriger ausfallen und wesentlich höher bepreist sein.

Sowohl der sinkende Cashflow als auch die zumindest teilweise Rückführung bestehender Darlehen aufgrund von Covenantbrüchen können Investoren an den Rand der – oder in die – Insolvenz treiben.


Besonders wichtig sind deshalb aktuell zwei Themen:

Bei neu zu verhandelnden Finanzierungen müssen Darlehensnehmer genau darauf achten, welche Covenants vereinbart werden und wie sie konkret ausformuliert sind – insbesondere auch hinsichtlich der Folgen eines Breaches.

Bei bestehenden Finanzierungen müssen Covenants dringend regelmäßig überprüft werden. Es ist zwingend notwendig, rechtzeitig proaktiv auf Verschlechterungen zu reagieren. Nur so kann man gegensteuern und frühzeitig auch unter Einbindung des Finanzierers nach einer gemeinsamen Lösung suchen.

Als Berater im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung gehört die Verhandlung von Finanzierungsverträgen – inklusive der Covenants – zu unserem Kerngeschäft. Aber auch bei bestehenden Finanzierungen beraten wir Sie gerne hinsichtlich möglicher Maßnahmen bei der Gefahr von Covenantbrüchen.


Nachfolgend ein kurzer Überblick über gängige Covenants:

Hier sind zunächst solche Covenants zu nennen, die nicht objekt- oder finanzierungsspezifisch sind. Sie sind in den meisten Finanzierungsverträgen enthalten, egal ob Immobilien-, Unternehmens- oder anderer gewerblicher Finanzierung.

Informational Covenants: Sie verpflichten den Kreditnehmer beispielsweise turnusmäßig wirtschaftliche Unterlagen vorzulegen. Sie gehören dauerhaft zu Standardvereinbarungen in Darlehensverträgen.

General Covenants: Sie regeln weitere Vereinbarungen zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber, wie etwa die Zustimmung des Finanzierers zum Verkauf von Geschäftsanteilen. Auch sie gehören zu den Standards in Finanzierungsverträgen.


Besonders interessant, da nicht immer durch den Kreditnehmer zu beeinflussen, sind hingegen wirtschaftliche oder objektbezogene Vereinbarungen wie Green- oder Financial- Covenants.

Bei Green Covenants, die zum Themenkomplex ESG in der gewerblichen Immobilienfinanzierung gehören, kann es beispielsweise um die Vereinbarung einer bestimmten CO2-Reduktion der Immobilie in einer vorgesehenen Zeit gehen. Auch die Steigerung der Energieeffizienz bis zu einem festgelegten Zeitpunkt ist regelmäßig Inhalt von Green Covenants. Die Einhaltung von Green Covenants kann der Investor im Regelfall durch entsprechende Maßnahmen und Investitionen beeinflussen.

Financial Covenants in Immobilienfinanzierungen beziehen sich regelmäßig auf zwei wesentliche wirtschaftliche Parameter der Immobilie:

Die Höhe des Darlehens im Verhältnis zum Wert der Immobilie wird durch einen LTV- bzw. Loan to Value-Covenant gemessen. Er wird berechnet, indem der ausstehende Darlehensbetrag durch den lastenfreien Wert der Immobilie dividiert wird.

Die Höhe der Miet- oder Pachteinnahmen verglichen mit dem Kapitaldienst (Zins und Tilgung) der Finanzierung wird als DSCR- bzw. Debt Service Coverage Ratio-Covenant oder – sofern es keine Tilgung und lediglich Zinszahlungen gibt – als ICR- bzw. Interest Coverage Ratio-Covenant gemessen. Diese Covenants berechnen sich, indem die Einkünfte (abzüglich Bewirtschaftungskosten) durch die Höhe des aktuellen Kapitaldienstes (Zins und ggf. Tilgung) dividiert werden.

Für Darlehensnehmer bestehen hier bei beiden Vereinbarungen gewisse Risiken, da sie jeweils mindestens eine Seite der Gleichung nicht beeinflussen können. Bei LTV-Covenants kann ein Wertverlust der Immobile etwa im Rahmen einer Abwertung des gesamten Marktes zu einem Covenantbruch führen, wenn das Darlehen nicht entsprechend teilweise zurückgeführt werden kann.

Bei einem DSCR/ICR-Covenant kommen als Variablen insbesondere ein sinkender Mietertrag, etwa durch den Auszug wesentlicher Mieter, oder aber eine Zinserhöhung infrage. Sowohl die Verringerung der Erträge als auch die Erhöhung der Zinsbelastung führen zu schlechteren DSCR/ICR-Werten.

21.06.2023, 09:29

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