01.09.2023, 08:35

Covenants – wichtiger denn je

Beim laufenden Monitoring von Finanzierungen gewinnen Covenants aktuell wieder deutlich an Bedeutung. Finanzierungsgeber sind in der derzeitigen Marktlage gezwungen, Finanzierungen deutlich strenger zu prüfen,...   mehr

ESG in der gewerblichen Immobilienfinanzierung

Der Themenkomplex ESG und Nachhaltigkeit gewinnt in allen Bereichen des Lebens und der Wirtschaft an Bedeutung. Denn der nachhaltige Schutz des Klimas und unseres Planeten geht uns alle etwas an.

Auch im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung spielt das Thema ESG eine zunehmend wichtigere Rolle. In unserer Beratungstätigkeit sehen wir mittlerweile diverse Ansätze, durch die unsere Kunden sich verstärkt mit ESG-Kriterien befassen müssen – bisher insbesondere mit dem Faktor „E“.

Allen voran gehen die zunehmend bekannten „Green Loans“. Dabei handelt es sich um spezielle Finanzierungen für besonders nachhaltige Immobilien.
Die Entscheidung, ob eine Immobilie für einen Green Loan geeignet ist, kann dabei auf verschiedenen Wegen fallen. Einerseits orientieren sich diverse Finanzierer an der EU-Taxonomieverordnung. Diese knüpft für die Klassifikation eines Gebäudes etwa an den Energieausweis an. Zunehmend weiter verbreitet sind allerdings auch eigene Bewertungsmodelle von Finanzierern, die man allgemein als „Nachhaltigkeitsrating“ bezeichnen kann. Darin fragen Finanzierer dann etwa Informationen zu Energieverbräuchen der zu finanzierenden Immobilien oder des gesamten Portfolios des Investors (Environment) ab, aber auch zu dessen Tätigkeiten insgesamt (Social & Governance). Nur Immobilien beziehungsweise Kunden, die ein gewisses Rating erreichen, sind für Green-Loans geeignet.

Hier stellt sich natürlich die Frage, was der Investor von der Aufnahme eines „Green Loans“ anstelle einer herkömmlichen Finanzierung hat. Die Vorteile hierbei können vielfältig sein. Aktuell finden sich etwa Konditionenvergünstigungen, da Finanzierer bereit sind, Margennachlässe zu gewähren. Diese nutzen Finanzierer etwa zur bewussten Steuerung ihrer Portfolien hin zu stärkerer Nachhaltigkeit. Daneben können aber auch Anlagekriterien von nachgelagerten Investoren eine Rolle spielen. Denkbar ist beispielsweise, dass Investoren in Abhängigkeit von ihrer ESG-Strategie nur noch in solche Fonds investieren, die ihre Immobilien auch mit Green Loans finanzieren.

Es geht aber nicht nur darum, ob ein spezifischer „Green Loan“ infrage kommt. Zunehmend sehen wir insbesondere bei den größeren Banken und Finanzierungsgebern die Tendenz, dass ESG-Kriterien maßgeblich dafür verantwortlich sind, ob überhaupt ein Darlehen gewährt wird. Auch hierbei spielt die EU-Taxonomieverordnung zusammen mit anderen EU-Gesetzen eine Rolle.

Viele Unternehmen unterliegen etwa der im jeweiligen Land geltenden Fassung der NFRD (Non-financial Reporting Directive) beziehungsweise nunmehr der CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), wenn sie gewisse Merkmale, beispielsweise bezogen auf ihre Größe oder die Art Ihrer Geschäftstätigkeit, erfüllen. Das bedeutet konkret, dass die meisten Banken in Deutschland und Europa ab 2024 unter anderem Angaben zu ihrer „Green-Asset-Ratio“, grob gesprochen dem Anteil taxonomiekonformer Finanzierungen in ihren Gesamtaktiva, machen müssen. Dazu ist es zwingend notwendig, systematisch Informationen über die ESG-Tauglichkeit neuer und bestehender Engagements und Kunden zu erheben.

Dies geschieht nach unserer bisherigen Erfahrung aktuell ebenfalls in erster Linie mit Hilfe von Fragebögen. Deren Inhalt beschränkt sich dabei – wie oben geschildert – nicht zwingend auf das zu finanzierende Asset selbst oder den Investor im Hintergrund. Zu verzeichnen sind auch Fragen, die das Gesamtportfolio eines Kunden betreffen, um eine ganzheitliche Bewertung seiner Nachhaltigkeit beziehungsweise seiner Nachhaltigkeitsstrategie zu ermöglichen.

Hier stellt sich die Frage: Versiegen Finanzierungsquellen künftig, wenn Objekte, Portfolien oder Kunden nicht mehr ESG-konform sind? Diese Frage ist aktuell noch differenziert zu betrachten.

Einerseits gibt es in der Tat bereits Finanzierer, die Anfragen aufgrund mangelnder ESG-Tauglichkeit des Objekts oder des Kunden im Ist-Zustand ablehnen.

Andererseits bieten viele Adressen aber auch die Möglichkeit, durch eine Prognose und geplante Vorhaben die notwendige Anzahl Punkte im ESG-Scoring zu erreichen. Zu sehen sind hierbei etwa Fragen wie: „Planen Sie, den Primärenergiebedarf der Immobilien in Ihrem Portfolio in den nächsten fünf Jahren, um mindestens 10% zu senken?“

So gibt es nach wie vor die Möglichkeit, auch bei Finanzierern, die zunehmend auf eine „grüne“ Steuerung ihres Portfolios setzen, zu finanzieren, selbst wenn die ESG-Konformität zum Zeitpunkt der Kreditentscheidung noch nicht ausreichend erfüllt ist. Aus den Augen lassen sollte man den Themenkomplex für die Zukunft allerdings auf keinen Fall.

Ein weiterer denkbarer Ansatzpunkt für das Thema ESG in der gewerblichen Immobilienfinanzierung können jedoch auch „Green Covenants“ sein. Mit diesen könnte sich ein Finanzierer etwa ein Sonderkündigungsrecht einräumen lassen, wenn sich die Energieeffizienz eines Objektes merklich verschlechtert oder eine bei Kreditaufnahme zugesagte Verbesserung der Energieeffizienz nicht umgesetzt wird. Auch solche Vereinbarungen nehmen aktuell im Markt zu.

Wichtig ist hierbei natürlich unter anderem eine exakte Formulierung der Covenants, um diese auch realistisch erfüllen zu können.

Für Finanzierungssuchende bedeutet das Thema ESG in der Immobilienfinanzierung zwar wie oben dargestellt diverse Vorteile – vom grundsätzlich positiven Beitrag zum Schutz des Planeten ganz zu schweigen. Es bedeutet jedoch auch einen höheren administrativen und auch finanziellen Aufwand, etwa nötige Informationen für Fragebögen zusammen zu tragen oder gesonderte Due Diligence-Prüfungen durchzuführen.

Hier bietet es sich an, einen Finanzierungsberater mit Erfahrung auf diesen Gebieten einzuschalten. Wir als Trias unterstützen Sie beispielsweise bei der Beantwortung von Fragebögen und bei der Verhandlung und Überprüfung von Strategie Waivern oder Green Covenants.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.


Quellen zum Themenbereich NFRD/CSRD/Taxonomieverordnung:
Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2023, Nachhaltigkeitsrisiken in der Bankenaufsicht
Richtlinie 2006/48/EG des europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Juni 2006
Richtlinie 2013/34/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Juni 2013
Verordnung (EU) 2020/852 des europäischen Parlaments und des Rates vom 18. Juni 2020
Delegierte Verordnung (EU) 2021/2178 der Kommission vom 6. Juli 2021
Richtlinie (EU) 2022/2464 des europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Dezember 2022

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